相続した空き家の活用相談を受けました。
当社では、しばしば同様の相談を受けますが、ほとんどの場合、空き家を賃貸物件として活用するのは難しく、売却を勧める場合が多いです。
親が建てた家というのは昭和40年代、50年代に建てられた家が大半。安全性を脅かす建物の耐震性をとってもそうですが、トイレ、風呂、キッチンをはじめとする設備機能、また屋根や外壁も雨漏りなどが心配される経年変化、自然損耗もみられ、入居してもらうために必要な安全性や快適性を備えようとすると相当なリフォーム工事費用が必要となります。
また、親の家は高度成長期に造成された郊外の団地内に在る場合が多く、団地内には相当数の空きアパート、空き家がすでに点在しており、賃貸ニーズ、受給バランスをとっても見合う賃料、将来にわたる投資効果の見通しが付かないからです。
薄々売却することが得策だとわかっていながら、兄弟から「思い出詰まった実家を売らないでほしい・・」と言われ、結局のところ何もできず、自己の倉庫的な用途でしか活用できていないのが実態といったところです。今回のご相談も親の家を兄弟で共有相続してしまったがために、”売却””という思い切った決断が単独で出来ないケースでした。
そこで、今回は、現在空き家が抱える問題と相続空き家の活用法をご紹介します。
実家がありながら親が施設に入るかもしれないという方や既に実家を相続された方は、ぜひ参考にしていただければと思います。
皆様の家の周りも、最近空き家が増えたと感じる方も多いのではないでしょうか？これは日本の社会全体が抱える問題です。
平成31年に総務省統計局から公表されたデータによると日本にある空き家の件数は、平成30年時点で846万戸となり、全住宅から占める空き家の割合は約13.6％と過去最高となりました。平成25年の調査では、820万戸だったので、空き家の数は5年間は増えている結果となっています。
広島県も平成30年住宅・土地統計調査で、空き家数・空き家率が公表されております。広島県全体の空き家率は、15.1％と全国の空き家率（13.6％）を上回っています。しかし、広島市は、全国の空き家率よりも1.7％低い11.9％となっています。
広島県・広島市共に平成25年よりも空き家率が下がっていますが、全国を見ると空き家は依然増加傾向です。空き家率が下がっている広島県も、今後空き家が増えることが懸念されています。
空き家を放置したままにしておくと、固定資産税の支払いやお隣さんからのクレームがないよう草刈りおよび植栽剪定費の負担という重荷がのしかかるだけでなく、下記のような被害をもたらすことがあります。
・老朽化による倒壊
突然倒壊した物件が通行人に当り怪我を負わせてしまったり、隣接の家を破壊したりする恐れがあります。
・景観を損ねてしまい、街全体の価値を落とす
草木を伸びきったまま放置したり、劣化により外観が破損したりすると、その街の景観が悪くなってしまいます。そのような空き家が多ければ多いほど、街全体の価値を下げてしまうことにも繋がってしまうのです。
・放火や自然発火による火災
空き家には、燃えやすい草木やゴミが散乱していることが多く、施錠されていないこともあります。そのような空き家に不審人物が入り、放火する事件が後を絶ちません。また、粗大ごみや家電ゴミがあれば、そこから自然発火してしまい、火災の原因になることもあるのです。
・治安悪化
空き家は、不審者や犯罪者の隠れ家となってしまうことがあります。また、ネズミやいたちなども住みついてしまい、家の中を荒らしてしまうケースもあります。不審者がよく現れる、動物が住みつく街は治安悪化が懸念されます。（相続した実家の空き家というのは、家財などの荷物もそのままです。実際に窓ガラスが割られ、金目な物を物色するため中が荒らされていた場面に遭遇したこともありました。）
空き家を放置するということは、管理者だけでなく近隣や街全体に影響を及ぼします。自分が住むのであれば別ですが、空き家を増やさない為にも、将来自宅が空き家になる可能性があるのであれば、早めに売却や解体など対応する必要があります。
両親から相続した家が空き家になっている場合、以下のような活用方法があります。
・リフォームをし、賃貸物件として貸し出す。
空き家活用で一番簡単な方法は、賃貸物件として活用することです。最近では、古い家をリノベーションして飲食店や商業施設として活用するケースが増えています。築年数が古くても、その空き家に価値があるなら、住居としての貸出だけでなく、店舗として貸し出すことも視野に入れることができます。
・建て替えして貸す
現行の耐震基準を満たしていない家、設備機能が現在のニーズにそぐわないような場合は建て替えして活用します。敷地の規模によってはマンションやアパートを建てて賃貸すれば、大きな収入にも繋がります。
・土地として貸す
建物は解体し、その土地だけを月極駐車場やコインパーキング、敷地が広ければ店舗などの事業用地として賃貸します。
自分だけ取り残されたくないと、まるで椅子取りゲームのように一部の団地では既に空き家の売却合戦は始まってます。立地条件の良いますます土地価格は上がり、そうでない場合は早いスピードで下がり続けるというは2極化はますます顕著になるように思います。不毛な空き家を防止するため早く家族で話合いをするなどして決断するのをおすすめします。
きっとお父様も相続で引き継がせた実家不動産によって、大切な家族が色々な面で負担を強いられ続けるというのは本望ではないでしょう。むしろ、この混沌とした時代においては、家族が住まないのあれば、すぐに換金化し、活きた資産として残された家族が少しでも豊かにくらせるよう望んでいるのではないでしょうか？
