土地をお持ちの資産家の方には
アパート経営を検討されている方も
おられると思います。

銀行からお金を借りてアパートを建築しても
入居者から家賃が毎月チャリンチャリンと
入ってきますので、
そのお金で返済をすることができます。

Bさんは郊外にある程度の広さのある
土地をお持ちでした。

土地をそのまま持っていても
高い相続税がかかるので
なにか土地を有効活用して
相続税を安くする方法は
ないかなと考えていました。

　

そんな時、大手アパートメーカーから
「アパート経営を検討されませんか？
この辺りは住宅地として
人気があるのですぐに入居者が決まりますよ。
あなたの収入が増える
とてもお得なプランがあります」
と電話がかかってきたのです。

　

さっそく資料を取り寄せて
取引先の銀行に相談したところ、
「当行で融資をさせて頂きますから
ぜひアパートを建築されて下さい」
と銀行員も勧めてきます。

　

家賃収入と返済金額の予定表を見ると、
よほど入居率が悪くない限り
返済をしても手元にお金が残る計算です。

　

土地の評価額を下げることができるので
相続税も押さえることができます。

多少リスクがあるとしても
メリットの方が多いように思えたので
Bさんはアパートの建築を決断しました。

　

数ヶ月後、無事にアパートが完成し、
入居者もすぐに集まって満室となりました。

毎月家賃もきちんと入ってきて、
順調な滑り出しです。

退居があっても
すぐに次の入居者が決まり
家賃を得ることができたので
Bさんはアパートを建築して
よかったと心から喜んでいました。

　

ところが、
年数が経ってくると
空室の期間が長くなってきたのです。

1部屋だけの空室ならまだしも
2部屋、3部屋と空室が出ると
返済が苦しくなってきます。

　

入居者募集のため広告料名目で
賃貸業者さんに余分に手数料を払うようになり、
さらに15年経つ頃、追い打ちをかけるように
所得税も増えるため結果的に手取り収入が
減ってしまいます。

　

（所得税が増える理由）

・経費となる設備などの減価償却費が少なくなる

・経費となる銀行借入の利息充当額が少なくなる

空室が続くと銀行の返済に
支障が出るので
家賃を下げる対策も迫られます。

　

退去時の清掃代、

エアコンなどの設備の入れ替えも

負担になりますし、

　

さらに、建物の外壁修繕や屋根の補修など

百万円単位の修繕費も

かかるようになってきました。

　

年数が経つにつれBさんは

返済や修繕にお金を費やして

手元にお金が残らない上に

ご自分の蓄えから補填する

状態になってしまったのです。

　

アパートを売るにも

希望の金額よりかなり安い値段しかつかず

これから先、借入金の返済ができるだろうかと

日々不安に感じられています。

　

最初の頃に思い描いていた悠々自適の生活は

脆くも崩れ去ってしまったのでした。

アパート経営は短期で結果が出るものではなく

20年、30年と長期で運営していくものです。

　

その間に不動産市場の動向やトレンド、

将来の見通し、防災の意識などがどんどん変化し、

それに連動して価値が左右されます。

不動産は生き物なのです。

　

アパート建築は大きなお金を

投資しますから

きちんとした事業計画が必要です。

　

アパートメーカーさんは

自社に都合のいい事業計画書を持ってきます。

それが適正かどうか

不動産投資の知識がない方が

判断するのは難しいです。

　

この土地にアパートを建てたとしても

10年20年後にどれだけ賃料が取れるのか、

当初の計画表では見落としがちな“盲点”が

あります。

　

あるいは売却した場合

どれくらいの値段で売れるのか

長期視点でアパート経営のリスクも考えて

全体的なあなたの資産背景の中で

「これくらいのリスクは大丈夫」

と言えるラインを出して判断をする

必要があります。

　

それなのにアパートメーカーさんからは
ある程度そのリスクを踏まえて

「やるかやらないか」という提案がないわけです。

　

アパートを建てるとしても

たくさん借入をして大きなアパートを建てるより

少ない借入で小さいアパートを建てる方が

収益が出る場合もあります。

　

投資した金額以上の収益がなければ

その投資は失敗と言えます。

　

安易に建物を建てると大きな失敗に

繋がります。

　

不動産投資は大きくお金が動き

あなたの人生を左右することもあります。

　

目先の利益に惑わされることなく

長期視点でしっかり利益が出せる計画かどうか

ご自分で判断ができない場合は

あらゆる不動産の知識を併せ持った

専門家に相談されることをお勧めします。