戸建賃貸経営とは土地をお持ちの方が
一戸建ての住宅を建築して貸し出す
土地の活用方法です。
アパート経営とは何が違うのか
戸建賃貸経営のメリットについて
お伝えします。
戸建賃貸住宅を勧める理由
Sさんの事例
駅や大型ショッピングモールの近くの好立地に
ある程度広さのある土地を
相続されたSさんからご相談がありました。
売ろうか活用しようか迷われていましたが、
今の所、急いで売却して
資金化する必要がないとのことです。
そして、Sさんには息子さんが
2人おられるとのことでした。
そこで私は
将来的に資産を息子さんたちに受け渡して
いくことを見据えて賃貸用の
戸建て住宅を4棟建築することを
お勧めしたのです。
戸建賃貸住宅のメリット
通常、立地がよくある程度の広さのある
土地をお持ちの方はアパート建築を
検討される方が多いと思います。
そこをあえて戸建賃貸住宅をお勧めしたのは
理由があります。
①資産を平等に分けることができる
まず、一番大きな理由はSさんが亡くなられて相続が
発生した時に、賃貸住宅を2棟ずつ、
兄弟で平等に分けることができることです。
アパートのような大きな1棟の建物は
兄弟で分けることができず、
揉める原因になります。
②資産価値を下げずに売却できる
アパートなど賃貸物件は
1億円の積算価値があるものが人様に貸した瞬時に
6割程度の市場価値になってしまったという話も
しばしばあります。
一方、戸建て賃貸住宅の場合は、
入居者が退去されると
賃貸物件ではなくなります。
中古住宅としてご自分の家が欲しい方に
資産価値を保ったまま
販売することができます。
賃貸物件として貸し出ししている間は
家賃収入が入り、
売却すればその資金も手にすることが
できるのでダブルで収入を得ることができます。
③住み心地がよくファミリー層に人気
戸建て住宅の魅力はなんといっても
入居者さんがご自分の家のように住める
ということです。
上下左右に他の居住者がいる
アパートと違って
小さいお子さんの泣き声や足音などの騒音の
気兼ねもないですし、
車を玄関に横付けでき
庭でガーデニングをするなど
ゆとりのある生活を楽しむことができます。
将来売却することを見据えて、
お風呂やキッチンもハイグレードの
設備が整っていますので、
快適に暮らして頂けます。
特に上場企業にお勤めで転勤があるファミリー層に
人気があります。
おしゃれな外観
ゆとりのあるLDK
収納スペースも充実
ハイグレードの設備
④大家さんの手間要らず
共有部分のあるアパートでは
共用部分の水道光熱費、清掃の費用が
大家さんの負担となります。
共用部分のない戸建て賃貸住宅の場合は
入居者さんがご自分で家の周りも
清掃をされるので
大家さんの水道光熱費や清掃費の
負担がありません。
戸建賃貸住宅とアパートの比較表
賃貸戸建4棟
| 相続分割 | 兄弟で 2 棟ずつ分けることができる |
|---|---|
| 賃貸経営の⻑期見通し | 賃貸人に退去してもらえれば 建物が老朽化した場合は |
| 入居者の住み心地 | 上下左右の他の住人に気遣いすることなく自分の家のように住める。 居住空間が広い。 車を玄関に横付けできるので重い荷物も楽に搬入できる。 キッチンやお風呂などの設備もハイグレードのものが設置してある。 |
| 共用部分の経費 (電気、水道、清掃) |
水道光熱費の大家さん負担なし。居住者が各自で清掃するので清掃費もかからない。 |
| 家賃収入 | 1 棟の家賃が高いため、空室が出ると一時的に家賃収入が ダウンする。 |
| 銀行借入 | 投資効率が悪いと見なされて借りにくい 場合もあり。 |
アパート
| 相続分割 | 兄弟で分けることができない。 |
|---|---|
| 賃貸経営の⻑期見通し | 市場がアパートの価値を利回りで評価するため 建物が古くなると 空室になることが多い。 入居者の立ち退きや建物取り壊しにも 費用がかかる。 時代情勢の変化もあり ⻑期視点で安定的に収益を上げるのは 難しい。 |
| 入居者の住み心地 | 階下や隣に物音が 必要最小限の設備しかない。 |
| 共用部分の経費 (電気、水道、清掃) |
水道光熱費、清掃の大家さん負担あり。 |
| 家賃収入 | 1 室の室料が安いので、 |
| 銀行借入 |
投資効率がいいので借りやすい。 |
津田からのコメント
Sさんの場合、ご自分の資金も確保しつつ
相続が発生した時の 2 人の息子さんの
分割対策も考えないと いけませんでしたので
私の提案が ガチっとハマりました。
本来、戸建賃貸住宅は投資利回りが低いです。
ですが、今回は駅や
大型ショッピングモールに近いという
立地の良さを最大限にアピールし、
築浅で現在のニーズに即した賃貸物件で
競合が少なかったため、
付加価値がついて 建物を建築した
投資額に対して 10%の利回りを
実現することができました。
Sさんにも非常にご満足いただいています。
アパートを建てると投資効率は良いのですが、
いかんせんさ別化できず
家賃競争も激しく
将来的に資産価値が目減りする、
相続で分割時に分けにくいという
隠れたデメリットが生じますので
慎重になるべきです。
戸建賃貸住宅は堅実に資産を守りながら
価値を向上することができるので
弊社では10年前からこのような
取り組みを進めてお客様に喜んで
頂いています。
