むしろ、Ｓさんの課題は、相続税評価が高い割に、資産価値が低く、地代収入が少ない貸宅地に着目し、その権利解消が課題であることを説明。今、遊休地を活用することにこだわらず、貸宅地の権利解消が実現できた場合には、その土地で検討するも視野に入れることを提案。
Ｓさんと当社間にて、成功報酬方式で権利解消と活用提案の不動産コンサルティング契約を締結。
ご相談内容：遊休地の有効活用
【全体最適で、企画コンペ方式を用いて最も有効な活用方法を決定】
【全体最適で、企画コンペ方式を用いて最も有効な活用方法を決定】
広島市東区 / Ｓさん / 現在７８歳
| 家族構成： | 配偶者、長男、次男 |
|---|---|
| 不動産資産構成： | 自宅、アパート、貸宅地、遊休地 |
【企画コンペ内容】
- ①駐車場（コインパーキング）
- ②アパート
- ③賃貸マンション
- ④戸建賃貸住宅
Ｓさんは相続税対策でハウスメーカーにすすめられるままに
賃貸マンション計画を実行するべきかどうか悩まれ、
当社にセカンドオピニオンとして相談に来られました。
賃貸マンション計画を実行するべきかどうか悩まれ、
当社にセカンドオピニオンとして相談に来られました。
＜お悩み＞
相続税の圧縮にはなるようだが、多額の借入が心配。残された家族が遺産分割で困らないか心配。
正直なところ何から手を付けるのが良いか、分からない・・・。
弊社からのソリューション提案
当社では、固定資産税評価証明や確定申告書などの資料をお預かりし、コンサルタントとして客観的に分析し、Ｓさんと一緒に資産全体を棚卸して把握することから始めます。
遊休地に目一杯に建物を建てることで、一時的には相続税の圧縮は実現できるが、事業性においてハウスメーカーが作成した計画では将来的に疑問が生じる。資産の大半が不動産のため納税資金が賄えなくなる恐れあり。また、分割も容易ではないことでＳさんにとってバランスに欠いた計画であることを説明。
ちょうど良いタイミングで貸宅地の借地人も、権利関係について将来的な不安を感じていらっしゃったので、権利解消策を双方に提案し、円満な権利解消の実現に成功。
Ｓさんも遊休地は換金性も高く、相続税支払いなど、何かあったときの納税用不動産と考え、貸宅地跡地を活用することにしました。
立地の特性から活用策を①～④に絞り、その立地のポテンシャルを十分に引き出すことができるか否か？Ｓさんの資産背景、家族構成、家族の想いなどバランスがとれているか否か？を重点にＳさんとご一緒に比較検討しながら最終的に④の戸建て賃貸住宅を選定。
Ｓさんは多額の借入に抵抗をお持ちなので、できるだけ少ない予算で最も良い効率の収益を生む活用方法を模索することと、相続したときの分割、承継のし易さにこだわりました。
資産価値を高め、相続税評価は下げることで相続税は減り、少ない投資で収入はアップ。なにより息子さんたちご家族も喜んでくださいました。
あれから、１年半が経とうとしていますが、戸建て賃貸住宅の運営も順調で、今日は相続対策の神髄、相続税を下げるという視点ではなく、よりＳさんの資産を増やし、ご家族が豊かになる次なる一手を模索する為、キックオフミーティングを開いています。
